一、昨天：探索中难免尝试失败 [作者：刘伟明 先生]
仍未摆脱“古都”商业形象的临沂，依旧重复着原始的商业形态与模式，还未开始城市内部商业变革，商贸大物流已驱身向前，当人们猛然回头时，一座座超大型物流园、专业市场、商业楼盘屹立在城市的各个角落，这种欣然崛起的商业显得并不默生，熙熙攘攘的人群和吆喝声赢合着这种经济市场的形成，
红色革命的老区，古老商贸的批发城、文化底蕴可延续到战国时代的临沂，这样一个极富背景的城市，再不能冷目无视无人文特色、对市场定位偏差，产品本质无竞争力，后期营运无法则的商业建筑体在我们面前落成，兰田步行街的沉痛失败，是一种巨形阴影无声的招唤，召示着商业地产的操作的落幕。
地产名人王健林富有哲理的告诫我们，“如果地产是一门学科，住宅就是小学文化，商业就是大学院校”，在国家地产严格与人民需求层次逐步提高的今天，我们必须着重于商业地产的商业科研，回报给自己回报给社会，为建设大临沂，新临沂做出正确的投资定位与付出。
从操作鲁信钢材物流城的一段路，我们有所失更有所得，现即将开始正式试营业，我们值得庆幸与骄傲，因心酸与痛处此时已化为喜悦与宝贵的商操经验，通过我们对商业操作多年的经验与总结，商操要讲规律，谈适势、作整合，不能抓胡子，拍脑袋，以主观判断一时之感来操作商业项目，务实的做商业科研与总结分析。
我们真诚希望，各位开发商不能向以往一样操作，重蹈覆辙！
1、不问市场开始建设
在一个无产业结构支持的城市，2005年11月份西城“申科国际电子城”隆重招商，让整个内业人士都为之赞叹，试问产品在哪里？产品的销路在哪里？经营者又在哪里？
2、不做研究开始建设
当我们看到“广场世纪城、慧谷时空、天基大厦”写字楼的空前盛景，“嘉锐大厦、华通国际、有全大厦” 等相勇斗艳，这时，是否有人去追问，临沂这样一个三线城市，现行私有企业有多少？每年成长的速率是多少？淘汰率有多少？结构化分比重多少？
3、不谈商操法则开始建设
“利润”红遍了整个世界，商操把现金流放到了最重要的位置，当我们听到很多开发说着“不急、建设再开始营销策划”时，一股寒流直面扑来，我们负有责任的说着商操的流程与意义，开发商麻木表情依旧未改。回问？难道还要重复着“恒丰帝景、有全大厦”的故事吗？
4、不求创新开始建设
至鲁信钢材物流城开始“送轿车、赠空调”后，这种营销模式已形成了一种风气，商业营销与业态如钢材物流城一样变得无择选性，来者就是客，商业针对的是客户，客户决定着产品，规划定位择选着产品。
在解放路上的兰田步行街200米远处有一座温州服装批发市场，兰田步行街的产品在哪里流露的毫无遮掩，一个不同商业型态同类产品的项目，会有人去眷恋吗？八一路上20万平米的鲁南财富广场，超前商业定位，顶级的商业型态，坐落在商业整体初级化的城市，加项目地块交通、环境的不便，真值得我们去深思其定位的合理性，创新主义的过火。
5、不懂营运开始建议
我们不否认有奇迹的发生，更加为那些抓住时代机遇的开发商喝彩，美国为了加大城市商业氛围，加速经济周转，在城市里开发步行街，意大利在只要人口达到50万的区域就会造一个shopping mall，2005年被寓为商业地产年，可现今我们看到的“广州正佳、东莞华南mall、北京金源、深圳万象城等”谁有敢唯我点笔、笑傲江湖，恰似“广州天河、沈阳兴隆大家庭”等却能一笑它方，难道这又是机缘与巧合，又是哪些人在那里“胡乱”商操。
我们不得不正视商业地产操作的复杂性、牵连的广泛、创新的水平、营运的能力等等问题，我们希望临沂商业地产有一个“改革”，从思想的彻底转变，运用资源打造整合出“大临沂、新临沂”的商业新形象。
二、今天：临沂商业地产在快速发展
商业地产在中国的城市版图上已经烽烟四起，一场商业地产的战国时代已经来临，在和平发展的时代用这样类比是有些不“厚道”，可既然是不争的事实，套用商界的老话是否可以让我们找到更多的交流空间......
检索中国商业地产的发展简史，我们发现，这是一场学习带来的革命。从供销社、百货大楼、Shopping Mall到购物中心，中国商业形态变革均是拿来主义的结果。从外来冲击，到简单模仿，到舶来品的本土化，到自主特色的形成，均因学习而起。北京商业地产就是一个缩影。因此，本报地产部于六月底隆重举办2007北京商业地产（香港）全球招商会，让北京的商业地产走出去，把香港商业精神引进来。
供销社已远离历史的舞台
供销社：计划经济的供货宠儿
“一间黑屋，三尺柜台”，许多人现在想起供销社时，脑海里浮现的首先是这样的一个画面。在计划经济时代，物质十分匮乏，许多物资都要凭票证供应，因此即使陈设再简陋，服务水平再一般，供销社面前也常常是大排长龙。
那时候的供销社，严格上来说并不是购物场所，而是收受和发放物资的地方，负责农村农产品的收购和所有商品的供应。“小到一瓶酱油，大到一袋化肥，都要到供销社去买。”一位农民这样回忆供销社。
如今，大部分供销社已经渐渐淡出了人们的生活，但仍有少数供销社经过改造以后，成为农村的流通服务网络，继续满足人们的购物需要。
百货大楼仍在坚守商业地位
百货大楼：计划经济的城市地标
百货大楼同样是计划经济的产物。80年代末90年代初是百货大楼最兴旺的时候，那时候的百货大楼是中国零售业的主角，每到一个城市，这座城市的百货大楼所处位置一定是城市最繁华的地方，因而百货大楼也就成立计划经济中城市的地标性建筑。
百货大楼的特点是货品种类齐全，但功能也比较单一，仅仅能满足人们购物的需要。通风设备较差、室内采光不好、服务态度生硬的百货大楼，很难让人们享受到购物的乐趣。
沂蒙百货大楼就是这一类型的代表。经过不断的改革创新，如今的沂蒙百货大楼仍然是沂蒙路、金雀山路一带重要的购物场所之一。
Shopping Mall占据市场主流
Shopping Mall：舶来品催生商业地产新模式
Shopping Mall 是从国外引进的一种商业模式，虽是舶来品，对中国商业地产的发展却起到了强大的催生作用，曾经一度兴起了一股“跟Mall风”，且不说这股“风”给商业地产带来了暂时的盲目复制弊端，但就这股“风”的气势就足以见得Shopping Mall对中国商业地产的影响力。
Shopping Mall是商业零售业发展历程中的最高形式。中坤投资集团总裁焦青认为，Shopping Mall以一站式购物为主要特征，因占地面积比较大，所以通常选址在交通比较发达、土地资源比较充分的郊区。
体验式购物中心渐成风尚
体验式购物中心：商业地产4.0版本
体验式购物中心是近年来新兴的一个概念，业内普遍认为是第四种商业模式。在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加了体验式消费。购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。
这一类型的商业地产在国外已经比较成熟了，但国内还不是很多。在临沂，恒丰国际·摩登百货是这个类型里比较典型的项目。
专家观点 ：临沂商业地产处于发展初级阶段
商业地产是指以由房地产开发商主导的，一种以经营带来盈利为最终目的，非居住类物业的开发模式。从整个房地产业的市场化进程、城市化进程、以及加入WTO后国内金融与经济的国际化进程这三大背景出发，临沂商业地产大致可以分为以下三个阶段：
2000－2003年：房地产市场化前期的配套建设
自1998年国家推出货币化政策以来，商品房市场的规模急剧膨胀，有力的推动了城市化的进程和宏观经济的发展。此时商业地产的开发特点是：作为住宅或写字楼的配套而建。因而在开发模式上，往往套用传统商场建设的经验，基本不考虑后期招商问题以及商家经营需要。
2001－2004年：零售业过渡期的跑马圈地
城市化快速发展导致原有商业网点的不足，加上零售业对外资开放带来的机会，商业物业已经成为房地产市场上越来越“热”的重要板块。围绕人民广场区域的新经济商圈（广场及围绕周边的桃源、九州、银座等商业中心）形成临沂城市消费中心。
但是，在区域经济的逐步成熟和完善过程中，也暴露出很多的问题。如多数开发企业并没有专业的商业开发经验，从而导致了不少商业项目在招商、销售，甚至经营、管理中出现了各种问题。比如体量大但区域商业氛围不够成熟，或是商业定位、规划、设计等方面存在硬伤。
2005年及以后：金融变革下的持有型物业开发
近2年国内房地产业的宏观调控，地根、银根持续紧缩预示着整个房地产行业开始洗牌。商业地产开发进入到真正专业化操作的阶段。零售业开放和人民币升值带来的长期利好，使得大多数有实力的房地产开发企业，意识到商业物业对其企业现金流、品牌形象、国际资本市场评级等方面的价值所在，将其开发上升为企业战略层面上的问题。
在现实情况中，这三个阶段是相互有重叠的，但又在认识和实践上有着本质差别。
三、明天：商业地产的发展空间、潜力巨大
1、持有型物业明显增加。
商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。据中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4%。
2、2006大项目集中放量。
临沂房产网(0539fc.com)2006年底商业地产调查报告显示，临沂商业营业用房投资翻倍，以写字楼为主的项目逐渐增多。其主要因素是大临沂新临沂的宏伟蓝图下的经济快速增长，2006年投放市场的商业项目如华通国际商务大厦、恒丰国际铂宫、慧谷时空、嘉锐大厦、中侨阳光等等数十个。商居两用的地产理念纷纷展现。
3、商业与地产迈向深度合作。
大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争程度的加剧，零售企业扩张欲望的增强和商业地产开发商提高项目成功率的压力，将使双方合作需求进一步加强，预计这一模式将在2007年继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。
4、大中型城市开发布局多中心化。
随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。
5、郊区社区聚集地成投资新热点。
在经历了一个发展阶段后，很多的大型商家店铺及连锁企业在城市的布局已经趋于饱和，因此纷纷开始着力关注更为庞大的郊区市场，而社区集中的区域将逐渐成为商业地产投资的新宠。
